Lo ordinario en un sistema legal basado en la libertad y los principios generales del Derecho es que cualquiera pueda vender un bien inmueble a su antojo, no existiendo nunca obligación de tener que venderle a una persona determinada, o al menos ofrecérselo, antes que al resto de personas.

Sin embargo,  existen algunos casos excepcionales,  dónde una persona tiene el derecho a que le vendan de manera algo de manera preferente. Este derecho se llama Retracto, y se trata de un derecho real cuyo titular puede subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago (art. 1521 C.C.)

El retracto puede ser legal, por venir impuesto por Ley, o bien convencional, por haberse pactado libremente por las partes en un contrato anterior.

Nada obsta a la libertad de las partes para pactar convencionalmente el Retracto; suele darse esto en la práctica en el caso de la Compraventa dónde se incorpore una cláusula al contrato que indica que, en caso de venta en el futuro por el comprador, tendrá el actual vendedor un derecho preferente a comprar la cosa objeto de contrato. Un estadio más avanzado de esta misma figura sería la Venta con Pacto de Retro, el Lease-Back anglosajón o la Repo financiera.

En el caso del Retracto legal, estamos como empezábamos diciendo ante una injerencia en la libertad del legítimo dueño de un bien de venderlo libremente a quién le plazca, en tanto que la Ley  que concede dicho derecho de retracto está designando por tanto un comprador preferente para el bien.

Históricamente, parece que el Retracto se incorporó en el Derecho Romano por el emperador Constantino, copiando dicha institución jurídica del derecho hebreo, dónde el Levítico prescribe “Si attenuatus frater tuus vendiderit possessium culam suam, et voluerit propinquus ejus, potest redimere quod ille vendiderat” que encuentra su fundamento en las palabras de Moises, para mantener dentro de la familia las propiedad colonizada por el pueblo judío.

No obstante, el Derecho Romano se basó siempre en la libertad de pacto entre las partes, y fue poco proclive a conceder derechos de adquisición preferente, por lo que diversas leyes o constituciones posteriores a Constantino atenuaron este derecho (Valentiniano, Teodosio).

Pero dicha figura perduró, pasando a los ordenamientos modernos, y siendo en España utilizada durante la Edad Media en los Fueros, por ser útil como institución jurídica a la Reconquista (aseguraba la propiedad de los propietarios que se asentaban en tierras reconquistadas).

Nuestro Código Civil otorga el derecho de Retracto a los Comuneros

Así,  nuestro Código Civil otorga el derecho de Retracto a los Comuneros. En el caso del bien común el art. 1522 C.C. indica: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

También se otorga el Retracto legal a los Colindantes,  y dice el art. 1523 C.C.: “Tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”.

Además,  también concede nuestro Código el derecho de retracto en el censo enfitéutico, en el censo a primeras cepas, en el caso de los coherederos, en el de los colitigantes, y en los consorcios.

La legislación de arrendamientos urbanos también regula el tanteo y retracto a favor de los arrendatarios. De la misma manera, la legislación administrativa y urbanística regula el tanteo y el retracto a favor de colindantes o administraciones.

Dice el art. 1524 C.C. que el derecho de Retracto deberá ejercitarse en los nueve días siguientes a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, o bien desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. Es decir, si tiene conocimiento de la venta antes de la inscripción, empezaría ahí a contar el plazo. Igual pasaría si no hay inscripción, dónde el plazo arranca con el conocimiento pleno de la venta. Importante destacar que se trata de un plazo de caducidad, y no de prescripción.

Como consecuencia de todo lo dicho, el derecho de Tanteo es el que asiste al titular del Retracto, y podría definirse como el derecho de una persona a que se le ofrezca y adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella.

Según podemos apreciar,  el fondo de la regulación legal es salvaguardar los intereses de copropietarios, en el caso de bienes comunes o situaciones análogas (coherederos, colitigantes, consorcios); así como el de titulares de derechos en contratos dónde está separada la propiedad del dominio efectivo (enfiteusis, censo). Habiendo extendido la legislación más moderna esta figura legal a los arrendamientos, así como a temas urbanísticos o que competen a la Administración Pública. El caso de los copropietarios es residual, pues se reduce a propiedades de menos de una hectárea, y tuvo su fundamento en una antigua política de evitar los minifundios agrícolas por entender estas explotaciones como antieconómicas.

Casos excepcionales, dónde una persona tiene el derecho a que le vendan de manera algo de manera preferente

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